题图：“奶油” | 摄影师：张思晨

实盘投资周报第 48 期，最新净值是 0.9055，本周增长 -0.27%。

平时经常会被朋友问一个问题：“现在买房好还是买股票好？”。前一段，朋友圈也有一篇刷屏的房产大咖文章，文章大意是：“11年，上证指数又回到3000点，而北京房价翻了6倍，你大爷永远是你大爷”。

房产和股票，经常会被放在一起对比。而放眼看看身边人，似乎买房的都赚了大钱，而买股票赚钱的，打着灯笼也找不到几个。

这是全部的事实吗？

首先，买房的行为本身有两种叠加在一起的属性，其一是“消费”，其二是“投资”。就“消费”属性而言，对很多人来说，买房是刚需。或是因为家庭观念先有房再成家，或是因为租金较贵、希望把租金换成月供，或是因为需要一个自己的家的安定感。

“消费”属性的需求，每个人都不一样，我无法给出统一的答案。我觉得衡量的标准可能是在自己财务负担的起的情况下尽量让自己内心安宁。

下面的讨论，更多的在买房的“投资”属性上。

我请且慢数据团队的思贤同学做了一张图。

先简单的解释一下，这张图中的黄色线是“中证全指”，黑色线是“北京商品住宅成交均价”。图的起点是2009年1月，终点是2018年4月。

“中证全指”，简单说，就是 A股几乎全部流通股票的加权收益。这里没有选用上证指数，原因是由于指数编制、非流通股以及07年巨大泡沫的原因，这个指数其实是失真的。不能代表中国股市的平均收益情况。

在这张图中，黑色线波动较小一路指向东北，黄色线波动巨大，在现在的点尤其方向不明。

而在现实生活中，“有幸”买到了房子的人都赚的盆满钵满，“不幸”坠入股海的人则冷暖自知。

但造成差距的原因是什么？是因为股市是垃圾吗？

我认为找到任何事情背后的原因很重要，只有这样，才能帮助我们更好的做出对未来的选择。

1）收益数据

2009年1月到2018年7月，刚好9年半的时间。

北京商品住宅成交均价从 10486元/平米上涨到 44083元/平米，涨幅为 4.2 倍，折合年化收益 16.5%

中证全指指数从 2071点上涨到 4114点，涨幅为 1.99 倍，折合年化收益 7.5%

很明显，房产的年化收益比股市高整整10个百分点。但是，有一个因素很重要，那就是终点的位置。

依然是上面的图，如果选2015年5月（上轮牛市中后期）作为终点，上面的数据会变成：

北京商品住宅成交均价从 10486元/平米上涨到 27233元/平米，涨幅为 2.6 倍，折合年化收益 依然为 16.5%

中证全指指数从 2071点上涨到 7047点，涨幅为 3.4 倍，折合年化收益 22%

2）流动性影响

买房的人，大部分人是用于消费而非投资。而即便是买房投资，也不会每天关注房价市场的走势。而即便是经常关注房价走势，也没有方便的方式可以快速的卖出、买入。

买股的人，大部分人每天、甚至是每分钟都在关注市场指数和各种财经消息，买入、卖出更是及其方便。

人性的原因，使得你经常会在市场底部卖出，而在牛市中后期买入。

这是买房人和买股人收益差距的重要原因之一。

3）投资本金

杨天南先生曾经说过，投资的目标应该是“解决问题”。这话一点儿错都没有。我们每个人投资的目标，都应该是争取改善个人、家庭的经济状况。

买房的人，用于买房的本金都是家庭所有的积蓄甚至动用了父母的积蓄，一笔一次性投入。然后静待资产的上涨。

买股的人，则是典型的倒金字塔结构的资金投入 - 熊市的时候不投资或者少投资，牛市的时候再一路加码。

同样一个人，可能在2009年初用100万全款买了套房（假设），2018年的时候，这套房变成了400多万，他仿佛赚了300多万。

而他同时在股市里面投了30万（50万以内的账户占 A股个人账户的 95%），虽然股市有上涨，但由于他倒金字塔的投入结构，最后一共赚了 50%。结果只赚了 15万。

这是买房人和买股人收益差距的另一个重要原因。

4）杠杆

买房的人被动的利用了长周期、较低利率的杠杆。

而买股的人的杠杆基本是一出血泪史，上涨追加杠杆，下跌的时候平仓卖出 ...

写到这里，我想答案已经很清楚了，在一个长周期一直上涨的市场里（如过去20年的房市），一次性的投入较多的本金，加了足够的杠杆，不再操作而是静待资产增值。是你看到买房的人都赚了大钱的原因。

那些股市中赚了大钱的“幸运儿”呢？其实也很简单，在熊市的底部区域，投入较多的本金，控制亏损的幅度，克服自己的贪婪和恐惧，等到牛市的时候卖出。

我猜这里一定有一个“杠精”的问题在等着我：要是牛市永远不来，但房市一直上涨呢？

房地产牛熊周期的时间远远超过股票市场。我们还没有经历过一个真正意义上的房地产熊市，有兴趣可以看看香港92年以后10余年的情况。如果房价掉头朝下，刚才说的“流动性”、“本金”、“杠杆”都会变成反向的杀手。

我不是说房价一定会跌，但我认为房价可能是处在高估区间的。站在今天这个时点，投资股市的收益率大概率会超过投资房地产。

当然，前提是，你需要 在熊市的底部区域，投入较多的本金，控制亏损的幅度，克服自己的贪婪和恐惧，等到牛市的时候卖出。

1. 本周操作

2. 最新净值

本周实盘账户无新增资金。

最新的资产是 4,318,604.48，基金净值是 0.9055，本周增长 -0.27%。

最后附上最新的且慢截图（2018年8月31日）

市场有风险，投资需谨慎。本记录不代表任何推荐之用，仅作为自己的长期投资验证。投资者应保持独立思考。

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